Regels binnen een VvE
Wat is een splitsingsakte?
Appartementsrechten
Het appartementsrecht is in het Burgerlijk Wetboek geregeld in de negende titel van boek 5 over zaken rechten (alle hierna te noemen wetsartikelen worden geacht in boek 5 te staan).De appartementsrechten verschaffen een aandeel in de zakelijke rechten en een recht van gebruik met betrekking tot een gedeelte van een zaak.
Op grond van boek 5 artikel 106 lid 1 BW kan een eigenaar zijn recht op een gebouw met bijbehorende grond en toebehoren splitsen in appartementsrechten. Een voorwaarde voor splitsing is dat het altijd moet gaan om een gebouw. Het is niet mogelijk om een terrein zonder gebouw te splitsen in appartementsrechten.
Er is één uitzondering op deze regel. Splitsing is ook mogelijk in verband met de beoogde stichting van een gebouw (107 BW). Bij een dergelijke splitsing ontstaan de appartementsrechten op het moment van inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers. Het zelfde geldt voor de splitsing in appartementsrechten van een reeds bestaand gebouw (het grachtenpand).
Een nieuw te bouwen gebouw kan dus reeds vanaf het ontwerpen van de bouwtekening gesplitst zijn in verschillende appartementen. Het is echter ook mogelijk om een reeds bestaande woning in verschillende zelfstandige etages te delen. De woning wordt dan gesplitst in verschillende appartementen.
In de akte van splitsing moet een reglement van splitsing worden opgenomen. In het reglement van splitsing worden de rechten en plichten van de betrokken partijen als gevolg van de splitsing, geregeld. De akte van splitsing mag ook verwijzen naar modelreglementen die in de openbare registers ingeschreven staan. In de praktijk wordt van deze mogelijkheid vaak gebruik gemaakt. In het reglement van splitsing moeten de statuten van Vereniging van Eigenaars worden opgenomen.
De akte van splitsing (splitsingsakte)
De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door middel van een notariële splitsingsakte, die ingeschreven wordt in de openbare registers (art. 109 BW).De splitsingsakte is dus het juridisch fundament van het appartementencomplex.
In de splitsingsakte staat onder andere het volgende vermeld:
- een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;
- een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten;
- een omschrijving van het aandeel, dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw, de zgn. breukdelen;
- de oppervlakte of de waarde van het appartement dient meestal als basis voor de grote van het aandeel. De breukdelen geven de eigendomsverhoudingen aan tussen de verschillende appartementsrechten en bepalen voorts het aantal stemmen dat elke appartementseigenaar op een vergadering kan uitbrengen. Voorts worden de breukdelen vaak gehanteerd als verdeelsleutel bij de vaststelling van een ieders bijdrage in de kosten;
- een omschrijving van een splitsingsreglement met verwijzing naar een modelreglement;
- een omschrijving van eventuele uitzonderingen of aanvullingen op het bepaalde in een model splitsingsreglement;
- de oprichting van de Vereniging van Eigenaars waarvan elke nieuwe appartementseigenaar bij de wet automatisch lid wordt.
De splitsingsakte bevat het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement kan men zien als het totaal van spelregels die gelden voor de VvE.
Het reglement van splitsing (splitsingsreglement)
Artikel 112 BW regelt de inhoud van het reglement van splitsing. Deze bepaling maakt onderscheid tussen bepalingen die in het reglement van splitsing moeten worden opgenomen en die in het reglement mogen worden opgenomen.De bepalingen die in het reglement moeten worden opgenomen zijn:
1. de schulden en kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars;
2. de regeling omtrent een jaarlijks op te stellen exploitatierekening en de door de appartementseigenaars te storten bijdrage;
3. een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
4. de opsomming tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd en door wie;
5. de oprichting van een Vereniging van Eigenaars die tot doel heeft de behartiging van de appartementseigenaars; de statuten van de vereniging.
Voorts bepaalt artikel 112 lid 4 BW dat het mogelijk is om in het reglement van splitsing een regel op te nemen omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten, zogenaamde huishoudelijk reglement.
Verder bepaalt hetzelfde lid de mogelijkheid om in het reglement van splitsing te bepalen dat de vergadering van de eigenaars bevoegd is om aan de eigenaar of gebruiker van de appartementsrecht het gebruik van het privé-gedeelte te ontzeggen wegens gewichtige redenen.
Er zijn een aantal modelreglementen, welke in de loop van de jaren beschikbaar zijn gekomen. U kunt ze hieronder downloaden:
- modelreglement 1972;
- modelreglement 1973;
- modelreglement 1983;
- modelreglement 1992;
- modelreglement 2006.
De statuten van de Vereniging van Eigenaars
Hierboven hebben we gezien maakt het splitsingsreglement onderdeel uit van de splitsingsakte. Het splitsingsreglement bevat op zijn beurt weer de statuten van de Vereniging van Eigenaars.Artikel 112 BW somt in lid 2 de elementen op die in de statuten moeten worden vermeld.
1. de naam van de vereniging;
2. het doel van de vereniging;
3. de aan de vereniging door de eigenaars te betalen bijdrage;
4. de wijze van bijeenroeping van de algemene vergadering en de bepaling van het aantal stemmen dat iedere appartementseigenaar in de vergadering kan uitbrengen.
